Разъяснения по применению Указа Президента Республики Беларусь от 24.04.2020 № 143 «О поддержке экономики» в части арендных отношений с учетом норм Указа № 512 от 31.12.2020
1. Арендная плата по действующему договору аренды за октябрь – декабрь 2020 г. арендатором уплачена исходя из размера базовой арендной величины без учета моратория. Нужно ли делать перерасчет арендной платы?
Пунктом 2 статьи 392 Гражданского кодекса Республики Беларусь (далее – ГК) предусмотрено, что если после заключения и до прекращения действия договора принят акт законодательства, устанавливающий обязательные для сторон правила, иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора должны быть приведены в соответствие с законодательством, если иное не предусмотрено законодательством.
Указ Президента Республики Беларусь от 31 декабря 2020 г. № 512 «Об изменении Указа Президента Республики Беларусь», устанавливающий обязательные для сторон правила, иные, чем те, которые существовали в период действия договора, вступил в силу с 8 января 2021 г. и распространил свое действие на отношения, возникшие с 1 октября 2020 г.
Таким образом, перерасчет производить нужно, поскольку в соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 392 ГК договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законодательством.
2. Если арендатору была предоставлена отсрочка с 1 апреля по 30 сентября 2020 г. с последующей рассрочкой исполнения обязательства с 1 октября по 31 декабря 2020 г., при этом в период с октября по декабрь отсроченная сумма не была погашена, начисляется ли в данном случае пеня?
Нет, не начисляется.
Справочно.
Согласно пункту 1 статьи 311 ГК пеней признается определенная законодательством или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору, если иное не предусмотрено законодательными актами, в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.
Пунктом 17 примерной формы договора аренды капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений, машино-мест, их частей, находящихся в республиканской собственности, утвержденной постановлением Государственного комитета по имуществу Республики Беларусь от 27 июня 2012 г. № 22, предусмотрена уплата пени в случае, если арендная плата не перечислена в срок, установленный договором аренды.
Указом № 512 изменен период исполнения обязательств. Так, отсроченная за указанный период сумма может быть уплачена арендатором в период с 1 января 2021 г. по 30 июня 2021 г.
В связи с тем, что сроком исполнения обязательств установлен период, который еще не завершен, у арендатора отсутствует задолженность перед арендодателем, а у арендодателя – перед бюджетом (в бюджет перечисляется полученная арендная плата или ее часть).
Таким образом, арендатору в соответствии с частью третьей пункта 7 Указа № 143 необходимо обратиться к арендодателю с заявлением об отсрочке уплаты арендной платы и между сторонами должно быть заключено дополнительное соглашение в течение 3 рабочих дней со дня поступления такого заявления.
3. Арендодатель принял решение о снижении размера арендной платы в соответствии с пунктом 11 Указа № 143 в установленном законодательством порядке на определенный срок (до 31 декабря 2020 г.). При обращении арендатора за продлением срока снижения размера арендной платы необходимо ли вновь представлять пакет документов, подтверждающий снижение объема выручки?
Да, необходимо.
В силу пункта 11 Указа № 143 арендодатели вправе уменьшить размер арендной платы (за счет коэффициента спроса или процента рентабельности) арендаторам – субъектам хозяйствования с учетом объема их выручки.
Таким образом, для решения вопроса о продлении срока, на который снижается размер арендной платы, арендатору нужно подтвердить снижение объема его выручки.
4. Арендатору была предоставлена отсрочка по уплате арендной платы за май – июнь 2020 г. по 30 ноября 2020 г. в сумме 200 руб. Фактически арендатор 24 декабря 2020 г. оплатил часть арендной платы в сумме 150 руб. и часть штрафных санкций в сумме 10 руб. (из общей суммы 15 руб.). На дату вступления Указа № 512 в силу задолженность арендатора по арендной плате составила 50 руб. и штрафных санкций 5 руб.
Арендатор 20 января 2021 г. обратился с заявлением о предоставлении рассрочки по уплате арендной платы за май-июнь 2020 г., указав срок уплаты: 150 руб. (сумма отсроченной арендной платы) – 24 декабря 2020 г. и 50 руб. – 1 мая 2021 г.
Обязан ли арендодатель согласиться с условиями арендатора, тем самым зачесть или вернуть уплаченную часть штрафных санкций (10 руб.) и не требовать оставшуюся часть (5 руб.)?
Да, обязан, но с учетом следующего.
В связи со вступлением в силу Указа № 512 изменился период исполнения обязательств. Так, отсроченная арендная плата за май-июнь 2020 г. может быть уплачена арендатором по его заявлению, в период с 1 января 2021 г. по 30 июня 2021 г. Таким образом, в заявлении может быть указан любой период в интервале с 1 января 2021 г. по 30 июня 2021 г, а не 24 декабря 2020 г.
Поскольку срок исполнения обязательств изменен на период, который еще не завершен, у арендатора отсутствует задолженность перед арендодателем, следовательно, уплаченные штрафные санкции должны быть зачтены в счет будущих арендных платежей. Оставшаяся часть (5 руб.) уплачиваться не должна.
Арендатором правомерно подано заявление на рассрочку отсроченной арендной платы. При этом обращаем внимание, что Указом № 512 рассрочка предоставляется с 1 января 2021 г., а не в период с октября по декабрь 2020 г., следовательно, в заявлении нужно указывать не 24 декабря 2020 г. (как в рассматриваемом примере), а период с января по июнь 2021 г., в свою очередь, уплаченная ранее часть рассрочки не возвращается, а учитывается в счет будущих платежей.
Таким образом, в рассматриваемом примере арендатору останется заплатить 40 руб.
5. Арендатору предоставлена отсрочка по оплате арендной платы с 1 января 2021 г. по 30 июня 2021 г. с последующей рассрочкой обязательств с 1 июля 2021 г. по 31 декабря 2021 г. В период действия отсрочки принято решение о продаже арендатору объекта аренды как арендующему более 3-х лет. Договор купли продажи заключается с 1 апреля 2021 г. Должен ли арендатор досрочно исполнить обязательства по погашению суммы отсроченного платежа?
Да, должен, но только за январь – март 2021 г.
Частью первой пункта 8 Положения о порядке распоряжения государственным имуществом, утвержденного Указом Президента Республики Беларусь от 10 мая 2019 г. № 169, предусмотрено, что арендаторы, не менее трех лет арендующие находящиеся в собственности Республики Беларусь объекты аренды, надлежащим образом исполняющие свои обязательства, имеют преимущественное право приобретения (за исключением отчуждения в коммунальную собственность) таких объектов, в том числе доли в праве собственности на них, без проведения торгов по рыночной стоимости.
Под надлежащим исполнением понимается недопущение арендатором нарушений условий договора аренды, дающих право арендодателю требовать досрочного расторжения договора аренды (абзац восьмой части третьей пункта 5 Положения о порядке сдачи в аренду капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений, машино-мест, их частей, находящихся в республиканской собственности, утвержденного Указом Президента Республики Беларусь от 29 марта
2012 г. № 150).
Основания досрочного расторжения договора аренды установлены статьей 590 ГК. Так, арендодатель может требовать досрочного расторжения договора аренды в случае, если арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.
С учетом изложенного на 1 апреля 2021 г. арендованный объект может быть продан арендатору, если на эту дату он уже арендует его более трех лет и если внесены все арендные платежи, включая март 2021 г. После 1 апреля 2021 г. собственником арендованного объекта станет арендатор, соответственно, основания для уплаты арендной платы будут отсутствовать.
6. Может ли арендодатель отказать в предоставлении новой отсрочки, в случае, если им не погашена ранее предоставленная отсрочка или имеется задолженность по арендной плате?
Нет, не может.
Согласно пункту 6 Указа № 143 арендодатель (ссудополучатель) обязан предоставить отсрочку исполнения обязательств по текущим платежам за периоды с 1 апреля по 30 сентября 2020 г. (срок погашения – январь-июнь 2021 г.), а также с 1 января по 30 июня 2021 г. (срок погашения – июль-декабрь 2021 г.):
арендаторам недвижимого имущества, осуществляющим на арендуемых площадях виды экономической деятельности, указанные в перечне, а также оказывающим на таких площадях бытовые услуги населению, – по оплате арендной платы за пользование этим имуществом;
ссудополучателям недвижимого имущества, осуществляющим на площадях, переданных в безвозмездное пользование, виды экономической деятельности, указанные в перечне, а также оказывающим на таких площадях бытовые услуги населению, – по возмещению ссудодателям следующих расходов, связанных с содержанием и эксплуатацией этого имущества.
Положения подпунктов 1.2 и 1.3 пункта 1 Указа № 512 (о продлении сроков предоставления отсрочек и рассрочек по арендным платежам) имеют цель поддержания финансовой устойчивости субъектов хозяйствования и не предусматривают ограничений по предоставлению отсрочек в зависимости от исполнения ими обязательств по арендным платежам.
Таким образом, задолженность по оплате арендной платы, возникшая до 1 апреля 2020 г. либо в период с 1 октября по 31 декабря 2020 г., не является основанием для отказа в предоставлении отсрочки.
Вместе с тем, обращаем внимание, что отсрочка предоставляется только в отношении оплаты арендной платы в период с 1 апреля по 30 сентября 2020 г. и с 1 января 2021 г. по 30 июня 2021 г. соответственно. На задолженность по арендной плате, образовавшуюся до 1 апреля 2020 г. либо в период с 1 октября по 31 декабря 2020 г., отсрочка не предоставляется, штрафные санкции при ее неуплате – начисляются.
Что касается неуплаты в период с 1 октября 2020 г. по 31 декабря 2020 г. ранее предоставленной отсрочки (исходя из норм Указа № 143 в ранее действовавшей редакции), то с принятием Указа № 512 срок исполнения обязательств изменен на период, который еще не завершен, следовательно, у арендатора отсутствует задолженность по уплате арендной платы.